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Der Immobilienkauf und die steuerlichen Auswirkungen

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Rechtsanwalt Stefan Kesting (Hamburg/Cannes/Berlin) informiert in der „RivieraZeit“ regelmäßig über Besonderheiten im deutsch-französischen Recht. Er ist Spezialist für den deutsch-französischen Wirtschaftsverkehr und gerichtlich ermächtigter Übersetzer der französischen Sprache.

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich wird meist mit einem privatschriftlichen (also nicht notariellen) Kaufvorvertrag eingeleitet. Dadurch wird den Parteien ermöglicht, auf Grundlage der vorvertraglichen Einigung alle Auskünfte einzuholen, die für eine sichere Vertragsgestaltung erforderlich sind. Hierzu zählen auch behördliche Genehmigungen, Bescheinigungen, Finanzierungsfragen und die Vorbereitung der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Die Vorverträge sind in der Regel in Hinblick auf Auflagen der Baubehörden, Vorkaufsrechte, Lastenfreiheit und auch Finanzierung (wenn vom Käufer gewünscht) aufschiebend bedingt. Erst wenn diese Bedingungen erfüllt sind, ist die notarielle Beurkundung vorgesehen.  

Die steuerlichen Auswirkungen bei der Verkäufer- und Käuferseite sind unterschiedlich.

Allgemein bleibt es aber fraglich, ob Präsident Macron nun endgültig die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) abschaffen will und ob dies auch für Ausländer gelten wird.

Folgendes ist allerdings aus dem jeweiligen Blickwinkel zu beachten:

Der Verkäufer trägt – wie z.B. auch in Deutschland – nicht die Kosten des Verkaufs. Diese trägt der Käufer. Er muss aber die Besteuerung seines etwaigen Spekulationsgewinns („plus-value immobilière“) berücksichtigen, wenn die Immobilie nicht seinen Hauptwohnsitz („résidence principale“) darstellt. Die Haltefrist für die Befreiung hiervon beträgt nach wie vor 22 Jahre und für darauf anfallende Sozialabgaben 30 Jahre. Die Steuer auf den Gewinn beläuft sich auf 19%; die Sozialabgaben 17,2%.

Verkäufer, für die die Haltefristen nicht abgelaufen sind, haben also ein erhebliches Interesse daran, diese Fragen zu prüfen.

Die Vermögensteuer (von 0,5 bis 1,5% p. a.) betrifft Verkäufer und Käufer gleichermaßen: Sie ist ab einem Wert in Höhe von 1,3 Mio. EUR, für Immobilieneigentum, welches zum 1. Januar eines jeden Jahres im Eigentum steht, geschuldet. Der Verkäufer, welcher bislang keine Vermögensteuer erklärt hat, aber für über 1,3 Mio. EUR verkauft, setzt sich dem Risiko einer (rückwirkenden) Nachprüfung aus.

Der Käufer kann (fast) nur durch eine Finanzierung des Kaufpreises den fiskalischen Wert der Immobilie senken. Hierbei werden nach dem neuen Gesetz (ab 01.01.18 – „IFI“) zwangsläufig Tilgungen angesetzt, so dass der zu erklärende Wert (wieder) jährlich steigt.

Präventive Beratung und rechtzeitige Gestaltung kann helfen, etwaige Nachteile zu vermeiden und Vergangenes zu korrigieren.

KESTING & Partner
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