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Haus im Süden: Der Traum von Sonne und süßem Leben

IMMOBILIEN

2017 haben in Frankreich so viele Immobilien den Besitzer gewechselt wie seit langem nicht. Der Trend soll sich in diesem Jahr fortsetzen, auch im Süden – bei stabilen Preisen. Weiterhin niedrige Kreditzinsen pushen den Markt.

Nach fast zehn mageren Jahren – zwischen 2008 und 2016 – hat der Immobilienmarkt sich berappelt. Fast eine Million Häuser und Wohnungen haben in Frankreich 2017 den Besitzer gewechselt, rund 16 Prozent mehr als im Vorjahr – und das zu durchaus gestiegenen Preisen: Die Branche ist begeistert.

Ganz ähnlich verhält es sich im Süden des Landes, auch an der Côte d’Azur, wo der Markt dank des immer währenden Traums von Sonne und süßem Leben ein ganz besonderer – und besonders attraktiver – bleibt. Zwischen 3,1 (Departement Var) und vier Prozent (Alpes-Maritimes) aller existierenden Immobilien fanden hier einen neuen Besitzer.

Frankreichweit sind die Preise beim Wiederverkauf von Immobilien (Appartements stärker als Häuser) innerhalb eines Jahres um 4,2 Prozent auf durchschnittlich 2550 Euro pro Quadratmeter gestiegen (Vorjahr: +1,5 Prozent), meldet der Dachverband der Immobilienmakler (FNAIM).

Im Var variierte der Preisanstieg je Ort und Immobilienart erheblich. In der Hauptstadt Toulon lag der Quadratmeterpreis für Appartements (2226 Euro) nur um 0,3 Prozent über dem des Vorjahres, bei Häusern dagegen um 6,2 Prozent (3249 Euro). In Fréjus kletterte der Preis bei Häusern um 11,6 Prozent auf 4085 Euro, in Hyères nach einem saftigen Preissturz im Vorjahr nun wieder um bescheidene 0,9 Prozent auf 3638 Euro. In Saint-Tropez verhielt sich die Lage ganz ähnlich wie in Hyères: Nach ordentlichem Verfall von 2015 auf 2016 (um mehr als 40 Prozent) stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser im Vorjahr wieder um 14,7 Prozent auf 4725 Euro. In Sainte-Maxime zahlte man 2017 im Schnitt 6258 Euro für den Quadratmeter (+ 22,3 Prozent).

Über einen Kamm scheren lassen sich die Preise auch in den Alpes-Maritimes nicht. In den gefragten, eng bebauten Küstenstädten gibt es deutlich mehr Appartements als Häuser, während für Häuser das Angebot im Hinterland entsprechend größer ist. Je nach Attraktivität eines Ortes kletterten die Preise unterschiedlich stark. In Nizza wurde bei wiederverkauften Appartements ein Anstieg um 4 Prozent pro Quadratmeter auf 4289 Euro registriert. Mit 4,3 Prozent noch etwas stärker war der Anstieg in Menton auf 4707 Euro. Den höchsten Durchschnitts-Quadratmeterpreis für Appartements erzielte mit 4971 Euro erneut Cannes (+3,5 Prozent). In Antibes stiegen die Preise mit 2,9 Prozent vergleichsweise am dezentesten auf 4392 Euro.

Das Interesse an Immobilien an der Côte d’Azur unterstreicht auch eine andere Statistik: Nur in zwei Departements wurde im Jahr 2017 frankreichweit mehr Geld beim Verkauf von Immobilien umgesetzt als in den Alpes-Maritimes. Wechselten in Paris Objekte im Gesamtwert von 25,3 Milliarden Euro den Besitzer und in den Hauts-de-Seine für 13 Milliarden, so lag die Summe in den Alpes-Maritimes bei 8,48 Milliarden Euro. Das Departement Var findet sich mit Platz acht ebenfalls weit oben in der Rangliste: Hier wurden Immobilien für 7 Milliarden Euro verkauft.

Die größere Dynamik am Markt führt die Fachwelt auf verschiedene Gründe zurück. Frankreichweit spielt neben den immer noch historisch niedrigen Zinsen, die die Banken für einen Immobilien-Kredit verlangen, die gestiegene Zuversicht der Bürger in die wirtschaftliche Lage, die das Vor-Krise-Niveau von 2007 erreicht hat, eine bedeutende Rolle.

An der Côte d’Azur kommen neben dem Argument der sinnvollen Investition – auch als Objekt zur saisonalen Vermietung – zahlreiche «weiche» Faktoren rund ums Thema Lebensqualität hinzu. «Hier suchen die Menschen die Sonne, die sie in Nordeuropa zwischen Oktober und April kaum zu Gesicht bekommen», so Christoph Aversano von Rosengart Luxury Real Estate Monaco. «Und dann sind da das Meer, unsere Dörfer, einen Steinwurf von der Küste entfernt, die Restaurants und dieser Hauch von Glamour in der Gegend zwischen Monaco und Saint-Tropez, wo man auf Schritt und Tritt von Erinnerungen an Schauspieler, Maler, Filme oder besondere Events begleitet wird.»

Neben Nord-Europäern ziehe die Attraktivität der Region nach wie vor auch US-Amerikaner und Russen an, die auf der Suche nach einem Zweitwohnsitz sind, ergänzt Marie-Claire Sangouard, Geschäftsführerin bei Engel & Völkers Côte d’Azur.

Und was die Aussichten für 2018 betrifft, ist die Fachwelt sich recht einig: Der Markt an der Côte d’Azur bleibt dynamisch – mit einem leicht gebremsten Preisanstieg von um die zwei Prozent, sagt der Maklerverband FNAIM voraus.

 

Drei Märkte

Der so spezielle Immobilienmarkt der Côte d’Azur besteht tatsächlich aus drei Märkten: dem für den Hauptwohnsitz, dem für den Zweitwohnsitz, der sich häufig im Luxussegment bewegt, und dem Markt für Immobilien zur saisonalen Vermietung. Jeder hat seine eigenen Gesetze und Preise.

Sicher sei aber, so Angie Delattre von der Immobilienagentur Michael Zingraf, dass es hier «immer einen Markt geben wird». Eine Investition an der Côte d’Azur, ergänzt ihre Kollegin von Engel & Völkers, bleibe daher eine sichere.

 

Investieren, aber wo genau?

Cannes liegt hoch im Kurs bei Maklern, vor allem, was den Luxus- und Zweitwohnsitzmarkt betrifft: Dort lohne sich eine Investition zweifellos, dank des Glitzer-Faktors, des Filmfestivals und der Croisette. Christoph Aversano nennt auch noch folgende Orte: Saint-Tropez – wegen seines Hafens, des Dorfes und des Glamours, Mougins – wegen der Nähe zu Cannes und der besonderen Lebensart dort im Sinne einer «Provence an der Côte d’Azur», Saint-Paul-de-Vence – wegen seiner Authentizität, zurückgezogen im Hinterland, und schließlich den Küstenstreifen zwischen Villefranche-sur-Mer und Cap d’Ail – wegen der Küstenlage mit den Bergen im Rücken und der Nähe zu Monaco.
Eine ganz ähnliche Auswahl trifft Marie-Claire Sangouard. Im Departement Var zählen für sie zudem Fréjus, Saint-Raphael und Sainte-Maxime zu den Orten, wo ein Kauf als Wertanlage besonders viel Sinn macht.

Für Erstwohnsitze sieht die Lage durchaus anders aus: So ist Valbonne in den Alpes-Maritimes unlängst als attraktivste Stadt des Departements ausgemacht worden – unter anderem dank seiner Lebensqualität, Infrastruktur, der Nähe zum Technologiepark Sophia-Antipolis, der Schulmöglichkeiten und seiner Sicherheit.
Orte im direkten Hinterland wie Valbonne würden auch von Ausländern häufig besonders geschätzt: «Wegen ihrer Ruhe bei gleichzeitiger Nähe zum Strand und den Sehenswürdigkeiten der Côte d’Azur», so Marie-Claire Sangouard.

Welche Orte für welchen Käufertyp am meisten Sinn machen, finden fähige Immobilienmakler heraus – wie Beatrix Eikel von Four Seasons Properties auf Seite 22 erklärt.

 

Das Luxus-Segment

Auch im Luxus-Bereich zieht der Markt, der eine Weile stagnierte – nie aber zusammenbrach, wie Makler eifrig betonen – wieder an: Hochpreisige Traumvillen an der Côte d’Azur sind gefragt. Aus dem Verkäufermarkt allerdings ist ein Käufermarkt geworden: Der Kauf-Interessent gibt die Bedingungen vor.
Das komme den Preisen insofern zugute, als sie wieder realistischere Werte angenommen haben, so Christoph Aversano von Rosengart Monaco.

 

Blick auf Monaco

Der Markt in Monaco ist gleich doppelt speziell: Zum einen treffen hier gebündelt all die Kriterien zu, die den Reiz der Côte d’Azur ausmachen (Sonne, Strand & Meer, Kultur, gutes Essen…), zum anderen ist das Fürstentum als Epizentrum von Reichtum per se ein außergewöhnliches Pflaster.
Als «magische Enklave, unumgänglich» beschreibt Christoph Aversano (Rosengart Monaco) als absoluter Kenner der Szene das Zwei-Quadratkilometer-Fleckchen Erde. «Hierher kommt man wegen der Sicherheit, des Lebensstandards, der Restaurants, des Steuersystems … Wer Ruhe, Pinien und Gärten sucht, ist hier an der falschen Adresse», so der Sohn eines Deutschen und einer Französin. «Monaco ist hyperaktiv und seine Immobilien begeistern.»

Die Quadratmeterpreise sind gleich zigfach so hoch wie an anderen hippen Orten den Côte d’Azur – und das, obwohl es fast ausschließlich Appartements in Hochhäusern gibt. «Im Schnitt liegt der Quadratmeter bei 40 000 Euro, kann aber auch über die 100 000 hinausgehen», sagt Aversano. Seit zehn Jahren steige der Preis kontinuierlich. 2017 sei das Angebot an Wohnungen knapper gewesen als üblich. Besonders gefragt unter den Bestandsimmobilien seien 3-Zimmer-Appartements.
Auch zur Miete überwiege die Nachfrage nach großen Einheiten. Gerade, wer sich neu in Monaco niederlasse, wähle häufig zuerst ein Mietobjekt, um vor Ort in Ruhe nach dem Passenden zu suchen, so der Experte.

Wenn in Monaco auch der Markt mit gebrauchten Immobilien der größere ist, so gibt es doch immer wieder auch Neubauten – wie als Giga-Projekt zuletzt den Odéon-Turm. In dem bläulich schimmernden Wolkenkratzer seien durchaus noch Wohnungen zu haben, sagt Christoph Aversano. Alternativ bleibt das Warten auf weitere Neu-Entwicklungen, die in diesem oder im nächsten Jahr auf den Markt kommen.

Aila Stöckmann

 

Jetzt kaufen?
«Ja, denn noch sind die Zinsen für den Kredit niedrig und ein Wiederanstieg ist zu erwarten. Aktuell erhält man für die gleiche Summe mehr Wohnfläche. Immobilienbesitzer zu werden bleibt ein wichtiges Ziel, als Vermögen für die eigene Rentenzeit und zum Vererben.»
Marie-Claire Sangouard,
Engel & Völkers Côte d’Azur

 

Wie entwickelt sich der Luxus-Sektor?
«Der Markt hat sich vom Verkäufermarkt mit hohen bis viel zu hohen Preisen zum Käufermarkt gewandelt. Grundsätzlich ist die Lage im Luxussegment stabil – Geschichten von Preisen, die um bis zu 30 Prozent zu drücken wären, sind Märchen. Heute wird zu reelleren Preisen verkauft. Wie hoch der Verhandlungsspielraum ist, hängt vom Objekt ab. Da kann man eine 3-Millionen-Villa nicht mit einem 15-Millionen-Objekt vergleichen.»
Christoph Aversano,
Rosengart Luxury Real Estate Monaco

 

Wo investieren?
«Cannes ist für mich der beste Investitionsort. Die Stadt lebt ganzjährig dank der verschiedenen Veranstaltungen und Kongresse, anders als saisonalere Orte wie Cap Ferrat, Cap d’Antibes und Saint-Tropez. Außerdem liegt es unweit anderer wichtiger Städte der Côte d’Azur.»
Angie Delattre,
Michael Zingraf Christie’s International Real Estate

 

Preis-Beispiele
(Quadratmeterpreise für Gebrauchtimmobilien, je nach Lage ergeben sich große Variationen!)

Cannes
Appartement: ab 6000 Euro
Haus: ab 15 000 Euro

Mougins
Appartement: ab 4000 Euro
Haus: ab 6000 Euro

Saint-Raphaël
Appartement: ab 2600 Euro
Haus: ab 3500 Euro

Cap-Ferrat
Appartement: ab 10 000 Euro
Haus: ab 13 000 Euro

(Quelle: Engel & Völkers Côte d’Azur)