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Wohnungsrecht: Mieten, bauen, kaufen leicht gemacht

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Anwältin Michaela Schreyer mit Kanzlei an der Côte d’Azur schreibt regelmäßig exklusiv für die RivieraZeit über Wissenswertes und Neues aus der Welt des Rechts – mit besonderem Blick auf die Unterschiede zwischen der französischen und der deutschen Rechtsprechung. Diesmal: Ein neues Gesetz im Wohnungsrecht bringt interessante Neuerungen mit sich, beispielsweise die Kurzzeitmiete betreffend.

Seit dem 25.11.2018 ist ein neues Gesetz «Loi Elan» in Kraft getreten, das verschiedene interessante Neuerungen im Wohnungsrecht mit sich bringt.

Kurzzeitmiete
Ein neuer Mietvertrag «Mobilität», auf Französisch «bail mobilité», ermöglicht es nunmehr, einen Mietvertrag von 1 bis 10 Monaten für eine möblierte Wohnung abzuschließen, auch wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Mieters handelt. Bedingung hierfür ist nur, dass es sich um einen Studenten, Auszubildenden, Praktikanten oder um einen zeitlich beschränkten Aufenthalt des Mieters handelt, was belegbar sein muss. Ein solcher Vertrag kann nicht mit demselben Mieter verlängert werden, und eine automatische Verlängerung ist gesetzlich ausgeschlossen. Nur der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat und ohne Begründung kündigen.

Bei diesem neuen Mietvertrag darf keine Sicherheitshinterlegung (Kaution) für die Mietzahlung verlangt werden, die Nebenkosten werden pauschal abgerechnet, eine gemeinsame Haftung zwischen Mietern bei Wohngemeinschaften ist gesetzlich ausgeschlossen. Dies ermöglicht Flexibilität, wo vorher nur der saisonale Mietvertrag (für maximal 3 Monate) oder der möblierte Mietvertrag (für mindestens 12 Monate) existierte.

Das neue Gesetz sieht mehr Kontrollen und eine Geldstrafe von bis zu 5000 Euro vor bei möblierter touristischer Vermietung ohne entsprechende Anmeldung bei der Gemeinde. Das Gesetz verpflichtet die klassischen Anbieter, per Internet die möblierte touristische Vermietung des Hauptwohnsitzes für mehr als 120 Tage zu blockieren.

Wohnungseigentümergemeinschaft
Für Miteigentumsgemeinschaften (syndicats de copropriété) wird das Gesetz aus dem Jahr 1965 in vieler Hinsicht modernisiert. So wird zum Beispiel die Möglichkeit einer brieflichen oder elektronischen Stimmabgabe bei der Jahresversammlung geschaffen. Die Ausnahme einer Verjährungsfrist von 10 Jahren wird abgeschafft und auf 5 Jahre verkürzt, was zu besserer Rechtssicherheit beiträgt. Die Hausverwaltungen werden verpflichtet, den Miteigentümern alle relevanten Dokumente online zur Verfügung zu stellen.

Das neue Gesetz sieht eine Energiediagnostik vor, die ab 01.01.2021 gegenüber dem Vermieter durchsetzbar sein wird. Damit wird Vermietern noch eine letzte Frist zugestanden, um die notwendigen Renovierungen der Mietwohnungen in Bezug auf energiesparende Maßnahmen durchzuführen.

Hausbau
Beim Verkauf von bebaubaren Grundstücken sieht das neue Gesetz ein geologisches Gutachten zu Lasten des Verkäufers vor, um Überraschungen zu vermeiden.

Um den Wohnungsbau zu erleichtern, werden die Verfahrensfristen von 24 auf 10 Monate bei Anfechtung einer Baugenehmigung durch Dritte gesenkt. Es werden weiter gesetzlich zusätzliche Strafen für den missbräuchlichen Widerspruch gegen eine Baugenehmigung geschaffen. Ab 2022 soll es möglich werden, eine Baugenehmigung online zu beantragen.

Beim Kauf einer Wohnung auf Plan kann der Käufer sich zukünftig gewisse Fertigstellungsarbeiten vorbehalten, um Geld zu sparen.

Es werden neue steuerliche Vorteile geschaffen für Mietinvestitionen im Altbau; das abschreibbare Defizit wird beispielsweise von 10 700 auf 15 300 Euro erhöht.

 

Maître Michaela Schreyer

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